עדכונים מעכבר העיר אונליין >
    cafe is going down
    ';

    פרטי קהילה

    אדריכלות ועיצוב פנים

    ברוכים הבאים לקהילת אדריכלות ועיצוב פנים, הקהילה פתוחה להעברת מידע בתחום ונגזרותיו בפורומים: "פינת הייעוץ" לייעוץ בנושאי אדריכלות ועיצוב פנים, "על עבודת העיצוב" פתוחה לפולמוס מקצועי, "קריאה לחברים" לחברים המציעים ממרכולתם בנושאים שונים, "זה מה שיש" העוסקת בנושאי אדריכלות מקיימת ואדריכלות חברתית ו"רוח הדברים" העוסק בתפיסות אלטרנטיביות. מקווים להנאתכם והשתתפותכם.

    נדל"ן ואדריכלות

    חברים בקהילה (3312)

    לולה של היום
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    שטוטית
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    איציק אביב
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    רינת אגרנט
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    א ל22
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    ofer ben z
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    גליה.ג
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    אפרת ש.
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    pink mamba
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    MyleneLv
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    רמיאב
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    גלית שיף
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין

    פורום

    פינת הייעוץ

    כל מה שרציתם לשאול על רגל אחת לשולחן הסלון ועוד...

    תמ"א 38 - לבחור את היזם הנכון

    11/12/10 21:03
    2
    דרג את התוכן:
    2011-04-16 17:10:53
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין

    חברים יקרים, כתבה פרי עטי בעיתון נדל"ן דה מארקר שפורסמה ב: 10-12-10, מוזמנים לקרוא:

    http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=%2Fibo%2Frepositories%2Fstories%2Fm1_2000%2Fskira20101210_1203160.xml

    לפני חמש שנים כשרק קיבלה תוקף, איש לא הכיר את "תמ"א 38".

    ב: 2010 לא נותר איש, שאינו מכיר אותה.

     

    ברבים מן הבניינים, שנבנו לפני ינואר 1980 באזור גוש דן והשרון, מתחרים בימים אלה ממש מספר יזמים במקביל על הזכות לבנות על הגג ובקומה המפולשת.

    הארץ מלאה קבלנים, מתווכים, עורכי דין, שמאים, אנשי עסקים ומשקיעים, שגמרו אומר להשקיע את ממונם באפיק ההשקעה החדש, הקרוי "תמ"א 38".

    העובדה, שעד כה נבנו תוספות מכוחה רק בבניינים ספורים, אינה עוצרת איש ממרוצתו. הימים ימי תחרות על לבם של דיירים באשר הם.

    והדיירים – הם מבינים היום מה רב כוחם. על שולחנם הצעות מכמה יזמים שונים, והם מקפידים לבדוק היטב ממי יפיקו את המרב ואת המיטב.

    מכיוון שכך הם פני הדברים, נוצרה מציאות חדשה, שבה ממהרים יזמים לקבוע עובדה בשטח – בלעדיות על תכנון ובנייה עתידית בכמה שיותר בניינים. 

    ברוח דברים זו באחת הערים בגוש דן פנו שני יזמים מתחרים לשני בניינים הממוקמים לא רחוק זה מזה.

    בשניהם נרשמה היענות ראשונית ניכרת להצעה לבנות תוספות בנייה לדיירים הקיימים ודירות חדשות על גג הבניין.

    בשניהם הוצעה עקרונית לדיירים תוספת מעלית ממ"ד (13 מ"ר ברוטו), מרפסת מקורה ( 12 מ"ר ברוטו), חיזוק הבניין, שיפוץ לובי הכניסה וחזיתות הבניין.

    התקבלה הסכמה בין הדיירים לבין היזמים, ובכל אחד מן הבניינים הוחלט, כי לפגישה הבאה יגיעו היזמים, ובאמתחתם תוכנית מוצעת לקומת הקרקע ולקומה הטיפוסית והדמיית הבניין ל"אחרי הבנייה". 

    בבניין הראשון פנה היזם לאדריכל שלו וביקש ממנו להכין את התוכניות ואת ההדמיה על סמך נתוני הגרמושקה (תוכנית להיתר בנייה) המקורית. מיחשב האדריכל את תוכניות הבניין המקוריות משנת 1951, שצילם בגנזך העירייה, הוסיף את התוספות המבוקשות בהתאם להוראות התמ"א, בנה הדמיה קלילה ומסר את הגיליונות ליזם.

    היזם קבע אסיפת דיירים, שאליה הגיעו 9 בעלי דירות מתוך 12 סה"כ. האדריכל הציג את התוכניות המוצעות. הדיירים, שברובם לא הצליחו לרדת לעומקן של התוכניות, סמכו על שיפוטו האמין של נציג הועד.

    דומה היה, כי הכול היו מרוצים מן הפתרון. הוחלט פה אחד לחתום על ההצעה בימים הקרובים ולתת ליזם אור ירוק להתקדם בהכנת הגרמושקה. אחד הדיירים אף התנדב להסביר ולשכנע את 3 הדיירים, שנעדרו מן הישיבה, בכדאיות הפרויקט.

    הוקצבו שבועיים לשכנוע הדיירים. בתומם שוכנעו שני דיירים מתוך שלושת הנעדרים, אך נותר סרבן בנייה אחד. הוא סירב נחרצות להסכים לגור ב"אתר בנייה". סוכם בין נציג הוועד לבין הקבלן, כי אם לא תהיה ברירה, ידאג הקבלן ויספק לדייר הסרבן דירה חלופית בקרבת מקום, העיקר שיחתום על התוכנית. 

    בשלב זה הזמין הקבלן מודד מוסמך לשטח. מקץ שבועיים עת קיבל האדריכל את תוכנית המודד למשרדו הזדרז וטלפן ליזם. בקול רוגז הסביר, כי הקבלן, שבנה את הבניין, חרג מתוכניות ההיתר המקורי, וכעת מסתבר כי הוא גדול יותר במידותיו וגדלי הממ"דים והמרפסות, ששורטטו על גבי תוכנית המודד, כבר אינם מתאימים לשרטוט המקורי. יחד עם זאת הבטיח ליזם, כי ישנה לפיכך את מיקום הממ"דים המקורי ויעתיקם למקום אחר. 

    היזם נרגע, והאדריכל עדכן את התוכניות. 

    באסיפת הדיירים הפעם נכחו 11 הדיירים, שהסכימו לפתרון האדריכלי המוצע.

    האדריכל הסביר, שחל שינוי בתוכניות, ופירט את המצב החדש.

    הפעם קמו נציג הוועד ושניים מן הדיירים ומחו על הפתרון שהוצע. הסתבר, כי בחלוף השנים שינו שלושתם את פנים דירותיהם כך, שמיקום הממ"ד החדש לא השתלב עם סידור הדירה הקיים, על אף שהתאים ככפפה ליד לשאר הדירות. 

    הן הדיירים והן האדריכל והיזם הפכו קצרי סבלנות. היזם והאדריכל הבטיחו, שיבדקו שוב את הנושא. 

    נקבעה אסיפת דיירים שלישית לשבועיים מאוחר יותר. 

    בינתיים סיפר נציג וועד הדיירים לחברו בבניין השני על אודות המתרחש בבניין שבו הוא מתגורר.

    החבר התפלא לשמוע על "תהליך העבודה החובבני", כהגדרתו, והמליץ לנציג לפנות ליזם "שלו".

    היזם "שלו", כך הסביר, לא נתן לאדריכל לשרטט קו אחד על הנייר בטרם שלח מודד מוסמך לשטח, סייר בכל 8 הדירות הקיימות בבניין, אבחן דירות שתכנון הפנים שלהן שונה מאז 1965 (השנה שבה נבנה הבניין), שלח גם אליהן את המודד, ובכל אלה צייד את האדריכל שלו, שתכנן על פיהם את תוספות הממ"דים והמרפסות בדיוק מוחלט. בנוסף אישר האדריכל עקרונית את הצעתו מול מהנדס הרישוי בעירייה.

    שבעה מתוך שמונת הדיירים הקיימים חתמו בסופם של שכנועים אינטנסיביים, כך הסביר, על הצעת היזם, ובימים אלה ממש מכין האדריכל את הגרמושקה (תוכניות) להיתר הבניה. בעוד שנה, כעת חיה, יהיה ההיתר בידיהם, ומכאן הדרך לבנייה חלקה וקצרה. בינתיים הדיירים מפעילים לחץ מתון אך קבוע על הדייר הסרבן שלהם, ולמרבה המזל כבר מסתמנת ברקע הסכמתו המאולצת. 

    שמע הנציג את הסיפור, ואוזניו בערו. צמד חובבים לקח לעצמו, כך קבע בינו לבין עצמו, וגרר יחד אתו את כל הדיירים. כעת הוא האחראי בעיני שכניו על כל עיכוב, שיחול מעתה בקידום הפרויקט. דווקא הוא, ששעט קדימה כדי לקדם את האינטרסים של בעלי הדירות עומד לטרפד במו ידיו את התהליך, וכל זאת כי לא השכיל לעמוד על טיבם של היזם והאדריכל, ובזבז עליהם שעות ארוכות בשיחות ובפגישות. 

    מבט אחד בפני חברו, שישב מולו מרוצה וזחוח, הרתיח אותו עוד יותר.

    באותו רגע נמחק היזם 'החובב' מזיכרונו. הוא חייג בנייד ליזם 'המקצועי' והודיע לו חגיגית, כי הוא ושכניו מוכנים לשמוע הצעה מבית היוצר שלו, שכן בזה הרגע שחרר עצמו מכל מחויבויותיו הקודמות.

    בברכה,

    עדנה.

     

    מה אתם חושבים? מעתה קל יותר להוסיף תגובה. עוד...
     

    הוספת תגובה על "תמ"א 38 - לבחור את היזם הנכון"

    נא להתחבר כדי להגיב.

    התחברות או הרשמה   

    13/12/10 14:02
    1
    דרג את התוכן:
    פורסם ב: 2010-12-13 14:02:29
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    עדנה, את מטפלת גם בתחום של פינוי-בינוי באזור תל אביב? או רק בתמ"א 38?

    --
    מכורה לשוקולד, לאהבה, ובעצם-לכל הדברים המתוקים בחיים
    13/12/10 15:19
    1
    דרג את התוכן:
    2010-12-13 15:47:08
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין

    צטט: אוריה אברהם 2010-12-13 14:02:29

    עדנה, את מטפלת גם בתחום של פינוי-בינוי באזור תל אביב? או רק בתמ"א 38?

    היי, אוריה,

    משרדי מטפל בפינוי-בינוי מקומי מכוח התיקון השני של תמ"א 38 בימים אלה במס' מקומות ברמת גן ובת"א.

    לפרויקט הפינוי והבינוי המדובר ביותר היום באזור גוש דן ,ברחוב ערבי נחל בגבעתיים, אני קשורה בעקיפין דרך משרד בר-הרשקוביץ.

    בזמנו לקחתי חלק בתכנון, יחד עם אדר' רותי הרשקוביץ, 4 רבי הקומות עבור חברת משה"ב.

    את מוזמנת לקבל פרטים נוספים דרכי או דרך רותי:-)

    בברכה,

    עדנה.


    --
    עדנה מור | אדריכלות ובינוי ערים
    edna-mor-arch.blogspot.com
    מנהלת קהילת נדל"ן בקפה דה-מארקר
    יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל
    13/12/10 21:23
    2
    דרג את התוכן:
    פורסם ב: 2010-12-13 21:23:08
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    משימה מורכבת לקבוצת דיירים שבדרך כלל ללא נסיון משפטי והנדסי , אשר צריכה לבחור יזם/קבלן , כאשר אין לה שליטה על היזם בהיבט העיסקי. התנסיתי בשני פרויקטים אחד בביצוע שני בתהליך תכנון - אם אין ליווי משפטי והנדסי מצד הדיירים יכולים להגרם נזקים כבדים לדיירים. הדבר מחייב מצד הדיירים הוצאה כספית, שלא תמיד רואים בה חשיבות ומוכנים לשלם. "המסקנה ברורה: על הפנייה לדיירים להיות מקצועית, אמינה, כפופה לתקנים ולחוקים ומחוברת למציאות." - ערובה לכך יצוג מקצועי אצל הדיירים ולא לסמוך או להסתמך על השיווק של היזם/הקבלן.
    14/12/10 18:14
    0
    דרג את התוכן:
    פורסם ב: 2010-12-14 18:14:36
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין

    צטט: juvali 2010-12-13 21:23:08

    משימה מורכבת לקבוצת דיירים שבדרך כלל ללא נסיון משפטי והנדסי , אשר צריכה לבחור יזם/קבלן , כאשר אין לה שליטה על היזם בהיבט העיסקי. התנסיתי בשני פרויקטים אחד בביצוע שני בתהליך תכנון - אם אין ליווי משפטי והנדסי מצד הדיירים יכולים להגרם נזקים כבדים לדיירים. הדבר מחייב מצד הדיירים הוצאה כספית, שלא תמיד רואים בה חשיבות ומוכנים לשלם. "המסקנה ברורה: על הפנייה לדיירים להיות מקצועית, אמינה, כפופה לתקנים ולחוקים ומחוברת למציאות." - ערובה לכך יצוג מקצועי אצל הדיירים ולא לסמוך או להסתמך על השיווק של היזם/הקבלן.

    מסכימה לחלוטין. הדיירים צריכים להיות עירניים ולהיות מלווים באנשי מקצוע שייצגו את האינטרסים שלהם.

    עקרונית, במקרה שבו הקבלן/היזם הוא גורם אמין ומקצועי בעצמו, מראש לא תיווצרנה מחלוקות בנושאים אדריכליים,עיצוביים,הנדסיים ומשפטיים.

     


    --
    עדנה מור | אדריכלות ובינוי ערים
    edna-mor-arch.blogspot.com
    מנהלת קהילת נדל"ן בקפה דה-מארקר
    יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל
    16/12/10 12:28
    1
    דרג את התוכן:
    פורסם ב: 2010-12-16 12:28:35
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    הי עדנהלה אין עלייך קראתי את כתבתך בקישור שהפנית אותנו. כתיבתך יפה ורהוטה, וכתובה בצורה מעניינת כתמיד. מה ח ד ש ? אנו יודעים ומכירים כולנו את יכולתייך. למעשה אני מסכימה עם כל מילה ומילה. הבעייה שכרתבת עליה - חוסר המקצועיות וכו...מאופיינת לצערי ברוב התחומים בארץ. כדי למצוא בעל מקצוע רציני, שיודע גם לקחת אחריות, ושיודע למנוע מראש פשלות, בעיות, שלא מסתכל תמיד רק על האגורה שתיכנס לכיסו, אלא קודם כל שעבודתו תעשה על הצד הטוב ביותר... כמה כאלו יש??? וחבל שזה המצב. אני שופטת מנקודת ראות שלי, ולפי הסטנדרטים שלי, ולטווח הארוך אלו המזלזלים, יוצאים נפסדים בעצמם, ולהיפך. יום נפלא לך שרה קונפורטי www.sarakonforty.com

    --
    הסטודיו של שרה קונפורטי
    www.sarakonforty.com
    052-3676472
    16/12/10 16:15
    0
    דרג את התוכן:
    פורסם ב: 2010-12-16 16:15:17
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין

    צטט: שרה קונפורטי 2010-12-16 12:28:35

    הי עדנהלה אין עלייך קראתי את כתבתך בקישור שהפנית אותנו. כתיבתך יפה ורהוטה, וכתובה בצורה מעניינת כתמיד. מה ח ד ש ? אנו יודעים ומכירים כולנו את יכולתייך. למעשה אני מסכימה עם כל מילה ומילה. הבעייה שכרתבת עליה - חוסר המקצועיות וכו...מאופיינת לצערי ברוב התחומים בארץ. כדי למצוא בעל מקצוע רציני, שיודע גם לקחת אחריות, ושיודע למנוע מראש פשלות, בעיות, שלא מסתכל תמיד רק על האגורה שתיכנס לכיסו, אלא קודם כל שעבודתו תעשה על הצד הטוב ביותר... כמה כאלו יש??? וחבל שזה המצב. אני שופטת מנקודת ראות שלי, ולפי הסטנדרטים שלי, ולטווח הארוך אלו המזלזלים, יוצאים נפסדים בעצמם, ולהיפך. יום נפלא לך שרה קונפורטי www.sarakonforty.com

    שרה'לה, המון זמן לא "דיברנו"...:-)

    הצדק עמך, ואכן מקצוענות חשובה בכל תחום באשר הוא.

    לגבי המזלזלים היוצאים נפסדים: לעתים בצורה מפתיעה הם יוצאים מורווחים, אלא שרק לזמן קצר. בטווח הארוך הם יפסידו, ואז או שייקחו זאת בקלות או שיאשימו את כולם מלבד עצמם... ראי בתוכניותיו של רפי גינת את ראיונותיהם של שרלטנים מכל הענפים...מפחיד, מצמרר ועצוב.

    נשיקות,

    עדנה. 


    --
    עדנה מור | אדריכלות ובינוי ערים
    edna-mor-arch.blogspot.com
    מנהלת קהילת נדל"ן בקפה דה-מארקר
    יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל


    ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
    /null/cdate#

    /null/text_64k_1#

    מה אתם חושבים? מעתה קל יותר להוסיף תגובה. עוד...
     

    הוספת תגובה על "תמ"א 38 - לבחור את היזם הנכון"

    נא להתחבר כדי להגיב.

    התחברות או הרשמה